Ócsát nem robbantja be az agglomerációs térségbe és a köztudatba a felfutó lakáspiac - itt halottnak a csók

A Portfolió szerint robbanás állt be az agglomerációban. A korábbi csökkenésről ismét növekedésnek indult a fővárosból elvándorlók száma. A kiköltözéseket megugró családi otthonteremtési támogatás összege jelentősen felpörgette. A csok-ot kihasználni igyekvők, pedig hajlandóak voltak kompromisszumot kötni, és a nagyobb városok helyett a környék kisebb, és elérhetőbb telekárú településeit választani otthonteremtési céljaik megvalósítására.

A 2016 elején a korábbi 27-ről 5 százalékosra csökkenő lakásáfa valamint a jelentősen megugró családi otthonteremtési támogatás összege jelentősen felpörgette a lakásépítéseket hazánkban.

Ez figyelhető meg például Budapest esetében is, ahol a válság éveiben kevésbé népszerűnek számító agglomeráció ismét új erőre kapott. Legalábbis ezt mutatja, hogy a kiadott építési engedélyek számának növekedése.

Több esetben mindez magasan meghaladta még a fővárosban tapasztaltat is, mivel akadnak olyan helyszínek, ahol 4-5-10-szer annyi lakás épül, mint korábban. Ez egyben új kihívást is jelenthet az adott településeknek, ahol az újonnan érkezők a települések infrastruktúráját is jobban igénybe veszik majd.

Sajnos mindez nagyon nem igaz Ócsára. Ebben a városban elhaltak az építkezések. Itt több az eladó ingatlan, mint az épülő, és ugyancsak ez mondható el a kiköltözni vágyók, valamint az ide érkezők vonatkozásában.   

Ócsa nem egy ideális hely arra, hogy befogadja a nagyobb városból lepattanó embereket. Ócsán ma is közismert az a negatívum, amivel a helyi lakosok gyüttmentnek nevezik az érkezőket. Teszik mindezt annak ellenére, hogy pont itt magas azoknak az elszakadt országrészből betelepült jövevényeknek a száma, akik, ma részint uralják a helyi közéletet. A tipikus őslakosnak számító ócsaiak alig mutatnak fel valamiféle aktivitást.  A város gyakorlatilag a spekulánsok élharcosainak prédájává vált.

Mindezt látszik igazolni, hogy az eladásra kínált olcsó ingatlanok nagy részét egyfajta haszonszerzési célzattal vásárolta fel egy szűk érdekcsoporthoz tartozó kör, mely azokat látszatmegújítással kipofásítva jelentős haszonnal kínálja tovább.

A beköltözőket azonban nem csak a hiányos infrastruktúra, a kisváros elmaradottsága, és rendezetlensége tarja távol.  Itt fogadtatás, a helyi közélet, az iskolai oktatás és a közlekedés sem ideális. A körülmények láthatóan nem kedvezőek.  Az érdeklődés és a beköltözésekkel járó fejlődés elmarad.

Ráadásul Ócsa önkormányzata az elmúlt 8 évben semmivel sem tette vonzóbbá, vagy kedvezőbbé a települést az otthonkeresők számára. Ócsán nem került kijelölésre olyan építési terület, ahol  új építésű lakónegyedek jöhetnének létre. Ráadásul az utóbbi évek során sem a közlekedési kapcsolatok terén, sem a belső úthálózatában nem volt képes megújulni a város. 

Ócsán máig nem jött létre olyan gyors közlekedési kapcsolat a fővárossal, mint más helyek. Itt máig nem épült ki az összefüggő járdahálózat, nem létesült egyetlen kilométernyi kerékpár út, nem javult a turizmus, és jelentéktelen az idegenforgalom. Ócsa több, mint tíz éves városi mivolta és múltja ellenére egy leépülő kistelepülés képét ábrázolja. Annyira eltörpülünk a szomszédos helyek közt, hogy szinte nem is jegyeznek illetve nem is számolnak velünk.  

Az agglomerációs robbanás kiterjedése Alsónémedi határában megáll. Ócsával jóformán senki nem számol. Ebben a városban a mostanában ideérkezőt nem becsülik meg. 

Ócsa nem tudott megfelelni a kihívásoknak.

2016-ban egyértelműen történt valami, Budapest 2007 óta pozitív belföldi vándorlási egyenlege hirtelen ismét negatívra váltott, több mint 3 ezren többen költöztek el, mint be a városba. Bár természetesen elképzelhető, hogy az ország más részeire, vagy külföldre történt ez a költözés, az mindenképpen beszédes, hogy ezzel párhuzamosan az agglomeráció belföldi vándorlási különbözete hirtelen megugrott. A jelenségben komoly szerepet játszhatott a csok jelentősen megemelkedő összege, illetve az új lakásokat és lakásépítéseket terhelő áfakulcs 27-ről 5 százalékosra csökkentése. Sokak számára ugyanis vonzó megoldás lehetett, hogy egy budapesti lakás árából a főváros határain kívül az említett kedvezményeknek köszönhetően könnyebben kijött egy családi ház.

Szintén ezt támasztja alá, ha megnézzük az agglomerációs települések esetében a kiadott építési engedélyek alakulását. Jelentős részükben ugyanis, nem csak az országos, hanem még a budapesti rekordnövekedést is túlszárnyalta az engedélyek számának alakulása. Hozzá kell ugyan tenni, hogy sok esetben ugyan nagyon alacsony bázisról indult a növekedés, de az építésekről még így is azt mondhatjuk, hogy valósággal kilőttek. Tökölön például alig 2 lakást terveztek építeni 2013-ban és 2015-ben is, ezzel szemben 2016-ban hirtelen 21-re adtak be építési engedélyt. Sokat profitált a kedvezményekből Tinnye, Biatorbágy, Csömör, Göd, Nagytarcsa vagy Dunaharaszti és Telki is. A települések ezen köre esetében legalább megháromszorozódott a kiadott lakásépítési engedélyek száma 2015 és 2016 között, de több esetben 4-5 vagy 10 szeresére növekedett. 

Ócsán minderre nincs még számadat sem, nem hogy összehasonlítható példa. 

Ráadásul mások növekedése több esetben nem csak azért szembeötlő, mert az előző évekhez képest sok lakás épül, hanem az adott település lakásállományának százalékában is számottevő bővülésről lehet beszélni. A korábban már említett Tinnye esetében a meglévő lakásállomány több mint 6 százalékkal történő bővülését jelezte előre az építési engedélyek száma, míg Nagytarcsa esetében közelítette a 7 százalékot a várható növekedés mértéke. (Már amennyiben az összes engedélyezett lakás meg is épül vagy épült.) De szintén a soknak számító 3 százalék körül mozgott az építési engedélyek aránya a meglévő lakásállomány százalékában Telki, Dunaharaszti és Göd esetében is.  

Ócsán az új lakásépítések annyira leálltak és eltörpültek, hogy erre vonatkozó ismerettel sem bírunk. 

Csupán a meglévő régi lakásállományban jelentkezik mozgás. Ez pedig inkább a megüresedő lakások feljavításával történő értékesítése, vagy az eladásra kínáltak piacra dobásában mutatkozik. A fiatalok, az állami támogatást igénybe vevő "csókosok" inkább más helyeket képzelnek a jövőjük otthonaként. 

Ennek a szemléletnek a kialakulásában és meghonosodásában jelentős felelősség terheli a regnáló városvezetést, mert míg mások képesek voltak kedvező képet és vonzerőt biztosítani, addig itt ez elmaradt. 

Ezért a növekedés rendre csak másutt érzékelhető.

Alsónémedit igen, azonban Ócsa városát nem jegyzik meghatározható agglomerációs cél-helyként. - (Piros jelző: Az építési engedélyek száma több mint 3-szorosára, vagyis a budapesti mérték felett növekedett. Sárga jelző: Az építési engedélyek száma több mint 2-szeresére, de a budapesti mérték alatt növekedett.)

Az agglomeráció más településein érzékelhető volt egy boom a 2015 és 2016 közötti időben, ennek mértéke azonban elmaradt a korábban bemutatott településekétől. Mindez azonban nem jelenti azt, hogy ott ne pörögnének az építkezések, mindössze arról van szó, hogy a lakás-áfa és a csok hatását kisebbnek mértük. Ebben azonban szerepet játszhatott, hogy az építkezések több esetben is itt már a kedvezmények megjelenése előtt is beindultak, így hatásuk emiatt érzékelhető kisebbnek.

Ezen csoportba tartozhat például, Veresegyház, vagy Üröm, előbbi esetében 2013-ban még csupán 41 engedélyt adtak ki, 2015-ben azonban már 202-t, majd ez a szám emelkedett 320 fölé 2016-ra, mely utóbbi a lakásállomány százalékában több mint 5 százalékos várható lakásszámbővülést vetített előre. Üröm esetében a válság mélypontjához képest még nagyobb volt az elmozdulás, a 2013-as 3 építési engedéllyel szemben 2015-ben már 54-et, 2016-ban pedig 107-et adtak ki, az engedélyek aránya a lakásállomány százalékában itt is meggyőző volt 2016-ban a 4 százalékos eredményével.

Vannak helyek, ahol kibővített csok-kal várják a családokat

Összességében az agglomeráció ismételt virágzása nem meglepő, a három gyermeket vállalók számára például családi házba költözés esetén az egyik leginkább szóba jöhető alternatíva. A telekárak jóval kedvezőbbek, mint Budapesten, miközben a lakások értéke pont a fővárosban növekedett a leginkább. Így magasabb önerővel rendelkeznek a korábbi lakásuk értékesítését követően, az alacsonyabb telekáraknak köszönhetően pedig a támogatás magasabb arányú vidéken az elkészülő lakás vételárának, vagy bekerülési költségének százalékában. A mostani kedvező hitelezési környezet pedig elősegíti, hogy bátrabban vágjanak bele költözésbe a családok. Ebben az esetben is nagy kérdés azonban a új lakásokat érintő áfa jövőbeli sorsa. Ha az áfakulcs a jelenlegi 5 százalékról ismét 27 százalékosra nő 2020-tól, az a lakásépítési kedv csökkenését hozhatja az agglomerációban is. 

Ócsa ezzel aztán végképp kiesik a fellendülésből. 

Igaz, a körülöttünk levők már amúgy is elhagytak minket. 

*